Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir.
Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Belirli sözleşmenin süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemine uyarak sözleşme feshedilebilecektir.
Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Bildirim yoluyla tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunca kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.
Dava Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Dava yoluyla tahliye talebinde bulunma, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve 352. maddeleri arasında tahliye talebinde bulunulması için nedenler hüküm altına alınmıştır.
Kiracı, kira borcunu ifa etmez ise yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün süre) verebilir ve bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemez ise, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
Tahliye Davası Şartları
Tahliye davasının şartları kanunda belirtilmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere şartlar ikiye ayrılmaktadır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası
Gereksinim, yeniden inşa ve imar:
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat, torun, torun çocukları…), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede…) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksiniminden kullanma zorunluluğunun bulunması halinde,
- Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerektiğinden taşınmazın kullanımının imkansız olması halinde belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ya da sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer kiraya veren belirtilen gerekçeyle tahliye talebinde bulunmuş ise gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya veren, belirttiği ihtiyaç sahibi yakınına kiraya vermemiş ise kiracının kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı doğmaktadır.
- Ayrıca kiraya veren yeniden inşa ve imara dayalı olarak sözleşmeyi sona erdiren bir sebebe dayandırmış ve söz konusu inşaat, küçük ve taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmayan bir tadilat ise tahliye talebinde bulunamayacaktır.
Yeni malikin gereksinimi:
- Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı var ise taşınmazın tapudan üzerine tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname veya iadeli taahhüt ile (yazılı bildirim şarttır) durumu bildirmelidir.
- Söz konusu yazılı bildirimde, kiraya verenin taşınmazı kendisine devrettiğini ve bundan sonraki ödenecek olan kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirerek ödeme yapılacak banka bilgilerini de eklemelidir. 1 ay içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebine dair sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası
- Kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı “yazılı” olarak üstlenmiş (tahliye taahhütnamesiyle) ancak boşaltmamış ise boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnameleri belli şekil şartları bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olması gerekmektedir.
- 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi boyunca kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulmuş ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, 1 yıl veya 1 yıldan uzun olan kira yılını aşan bedeli ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Söz konusu ihtarların noter üzerinden yapılmış olma şartı bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir.
- Önemli olan bir husus da 2 haklı ihtar, aynı kira dönemi içerisinde çekilmelidir. Örneğin; 1 yıllık kira sözleşmesi içerisinde çekilen bir ihtar ile sözleşme süresi bittikten sonra devam eden yıl içerisinde çekilen diğer ihtar aynı dönem içerisinde çekilmiş sayılmayacaktır.
Tahliye Davası Görevli Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliye Davası Yetkili Mahkeme (Nerede Açılır?)
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.
Tahliye Davası Harç
Tahliye davasında harç, nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harçları alınacaktır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Her dava mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması, adli tatil, duruşma aralıklarının uzunluğuna göre dava süresi de değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle tahliye davasının ne kadar sürede sona ereceğine dair kesin bir süre verilemez.
Tahliye Davası Sonucu
Tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar vermesi halinde kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin vermiş olduğu ilam ile birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir.
Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş bir karar, taşınmazın ayni haklarına dair hüküm olmadığından karar kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir. Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek icra takibini durduramayacaktır.
